Strategisch woonbeleid Woonborg

Op maandag 31 mei 2010 vond in Café 'De Grutter' te Annen een informatieavond plaats over het strategisch woonbeleid van Woonborg. Woonborg is beheerder en verhuurder van woningen in de gemeente Aa en Hunze, Haren, Noordenveld en Tynaarlo.

Wat is strategisch woonbeleid?
Strategisch woonbeleid is beleid gericht op de toekomst. Het vereist een visie op wat we met een tijdshorizon van ongeveer tien jaar kunnen verwachten. Met een dergelijke visie kan, door ontwikkeling van de huidige woonvoorraad, tegemoet gekomen worden aan de huidige en toekomstige wensen van huurders. Dit alles binnen de randvoorwaarden van Woonborg op het gebied van volkshuisvesting en inkomensgrenzen.

Trends in huurwoningvraag
Landelijk wordt de vraag naar huurwoningen sterk beïnvloed door een stijging van de 1- en 2-persoonshuishoudens. Deze trend leidt ertoe dat, ondanks een inzettende bevolkingsdaling, het aantal huishouden in onze regio de komende tien jaar nog wel wat zal blijven doorstijgen. Op dit moment ligt het gemiddeld aantal personen per huurwoning van Woonborg iets boven de één. Dat is veel lager dan het gemiddelde aantal personen per huishouden in onze regio van ruim boven de twee. Het huurderbestand van Woonborg weerspiegelt dus nu al min of meer het eindresultaat van gezinsverdunning. Dat kan immers nooit beneden de één persoon per huishouden dalen. Een verdere stijging van 1- en 2-persoonshuishoudens in onze regio zal de vraag naar huurwoningen van Woonborg daardoor in evenredige mate doen toenemen.
Naast bevolkingsdaling en gezinsverdunning zal ook de vergrijzing in onze regio de vraag naar huurwoningen beïnvloeden. Waar in 2010 nog ongeveer 10 % van de bevolking in Drenthe ouder is dan 75 jaar, zal dat in 2030 zijn gestegen naar ongeveer 17 %. De vraag naar huurwoningen door toenemende aantallen senioren zal zich, door een bijbehorende zorgvraag, vooral concentreren in de grotere kernen. Het mislukken van een project van Woonborg, met speciaal voor senioren gebouwde huurwoningen in een kleinere kern, heeft dat nog eens onderstreept. Senioren zoeken woningen waarin zij verwachten een belangrijk deel van de rest van hun leven te kunnen blijven wonen. In kleinere kernen, met weinig zorgaanbod en voorzieningen, zijn de vooruitzichten daarop nu eenmaal minder goed dan in de grotere kernen. In de kleinere kernen zou daarom beter ingezet kunnen worden op de bouw van multifunctionele, levensloopbestendige huurwoningen, waarin behalve senioren ook starters goed terecht kunnen.

Geplaatst op 06/06/2010

Sturen op huurwoningvoorraad
Woonborg kan inspelen op een te verwachten vraagontwikkeling in de komende jaren door te sturen op de huurwoningvoorraad. Van deze rond 5.200 huurwoningen grote voorraad ligt 85 % in de grotere kernen Annen, Haren, Peize, Roden, Vries en Zuidlaren. De overige 15 % is verspreid over 26 kleinere kernen. Wat er gebeurt zal dus vooral gebeuren in grotere kernen.
Van de huurwoningvoorraad van Woonborg dateert de helft van vóór 1975. Ongeveer 80 % van alle huurwoningen zijn grondgebonden, dat wil zeggen hebben een tuintje. De rest zijn flats. Ongeveer 30 % van de huidige huurwoningvoorraad is geschikt voor senioren.
Van de huurders van Woonborg is een kleine 60 % ouder dan 55 jaar. Een kleine 40 % is zelfs ouder dan 70 jaar. Ongeveer 15 % is jonger dan 30 jaar. Van op dit moment bij Woonborg ingeschreven staande woningzoekenden is ongeveer 45 % ouder dan 55 jaar en 30 % ouder dan 70 jaar. In verreweg de meeste gevallen gaat het om 1- of 2-persoonshuishoudens.
Van de huurders van Woonborg behoort 80% tot de doelgroep vanuit het inkomensperspectief (maximaal bruto inkomen van 28,500 euro per jaar). Er is bij Woonborg dus geen echt probleem met 'scheefwonen' (= te hoog inkomen voor gehuurde woning).
Het sturen op huurwoningvoorraad kan Woonborg door:
- Doorexploiteren (in beheer houden);
- Herontwikkelen (slopen en vervangen door nieuwbouw, renoveren);
- Studie/strategische positie (handhaving overwegen);
- Verkoop (verschaft middelen voor nieuwbouw).

Ontwikkelingen komende tien jaar
Vanuit de aan de huurwoningvoorraad te stellen eisen voorziet Woonborg de komende tien jaar een uitbreiding met 600 levensloopbestendige seniorenwoningen. Daarentegen zullen in diezelfde periode 600 gezinswoningen worden verkocht (tegen prijzen van globaal 90.000 tot 160.000 euro). Verder worden 140 verouderde seniorenwoningen vervangen en komen er 200 huurwoningen bij voor de huisvesting van gehandicapten. Nieuwbouw zal vooral gericht zijn op de ontwikkeling van woongebieden vanuit de wijkgedachte (= gemengd wonen).
Voor de gehele huurwoningvoorraad van Woonborg komt deze ontwikkeling er op neer, dat 70 % wordt doorgeëxploiteerd, 7 % wordt herontwikkeld, 8 % wordt overwogen of maakt deel uit van de strategische positie en 15 % wordt verkocht. Dit alles uitgaande van een niet al te wezenlijk veranderend volkshuisvestingbeleid.
In de grotere kernen zal het aantal eengezinswoningen afnemen en het aantal seniorenwoningen toenemen. De seniorenwoningen zullen op geschikte locatie komen voor wat betreft onder meer zorgaanbod en voorzieningen.
In de kleinere kernen zullen alleen huurwoningen van na 1975 gehandhaafd blijven. Waar in de kleinere kernen nieuwbouw mogelijk is, zal het gaan om levensloopbestendige huurwoningen, geschikt voor zowel starters als senioren.

Discussie
Vanuit de deelnemers aan deze informatieavond van Woonborg uit wijken en dorpen werd er vooral op aangedrongen, waar mogelijk te zorgen voor voldoende huurwoningen voor starters in de kleinere kernen. Dit vooral voor jonge gezinnen met kinderen, gericht op onder meer het behoud van basisscholen/multifunctionele centra in deze kernen. Dit zou een punt kunen zijn voor een volgende bijeenkomst van Woonborg.

Paul Hagel

« Orchideeënwandeling Schipborg 2010 - Jaarvergadering BOKD 2010 »